VII. HƯỚNG DẪN KHAI PHỤ LỤC THUẾ TNDN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, CHUYỂN QUYỀN THUÊ ĐẤT THEO MẪU SỐ 03-3/TNDN.
Theo quy định của Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thực hiện thì tổ chức kinh doanh có thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất phải kê khai và nộp thuế TNDN. Thuế suất áp dụng đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là 28%. Sau khi tính thu nhập theo mức thuế suất 28%, phần thu nhập còn lại, tuỳ thuộc vào tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí, phải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu luỹ tiến từng phần từ 10% đến 25%.
Cơ sở kinh doanh có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất phải lập Phụ lục này để xác định số thuế thu nhập phải nộp từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Căn cứ để lập phụ lục này là:
- Các Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trong năm đã được cơ quan thuế xác nhận (đối với các cơ sở kinh doanh có phát sinh không thường xuyên hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất).
- Số liệu trên sổ kế toán của cơ sở kinh doanh, chi tiết phần hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất (đối với các cơ sở chuyên kinh doanh nhà, đất, kết cấu hạ tầng, vật kiến trúc trên đất).
Một số chỉ tiêu trên tờ khai được kê khai như sau:
1. Chỉ tiêu 1: Doanh thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
Được xác định theo giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất giữa tổ chức kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có) với bên nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển quyền thuê đất.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán chuyển giao quyền sử dụng đất, quyền thuê đất cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền thuê đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Giá thực tế chuyển nhượng được xác định cụ thể như sau:
+ Là giá ghi trên hoá đơn.
Trường hợp giá ghi trên hoá đơn thấp hơn số tiền thực tế mà bên chuyển quyền sử dụng đất nhận được thì doanh thu tính thuế xác định theo giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp giá ghi trên hoá đơn hoặc giá thực tế chuyển quyền sử dụng đất thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định thì doanh thu tính thuế được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
+ Là giá trúng đấu giá trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với cơ sở hạ tầng trên đất doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên nhận chuyển nhượng chấp nhận thanh toán, kể cả số tiền chuyển nhượng cơ sở hạ tầng và cho thuê cơ sở hạ tầng trên đất.
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất cùng với cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nếu tách riêng được số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất thì doanh thu tính thuế là số tiền bên nhận quyền sử dụng đất chấp nhận thanh toán không bao gồm tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất. Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất không tách riêng được tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền bên nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất chấp nhận thanh toán, bao gồm cả số tiền nhượng bán công trình kiến trúc trên đất.
Việc ghi hoá đơn đối với doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất kèm theo chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất để làm căn cứ kê khai, nộp thuế như sau:
* Trường hợp xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì trên hoá đơn ghi tách riêng doanh thu của từng hoạt động và kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cho từng hoạt động. Cụ thể:
+ Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất là giá bán chưa có thuế GTGT được ghi một dòng trên hoá đơn GTGT theo quy định;
+ Doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được ghi tách riêng theo thứ tự:
++ Tổng doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất;
++ Tiền sử dụng đất, tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp NSNN;
++ Doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng (đã trừ tiền sử dụng đất, tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp NSNN).
Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất phải phù hợp với giá thị trường. Trường hợp đơn vị ghi giá bán không phù hợp với giá thị trường thì doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất được xác định lại theo nguyên tắc: Doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất đối với các công trình xây dựng phải đảm bảo giá trị công trình, cơ sở hạ tầng trên đất không được cao hơn giá trị quyết toán công trình cộng (+) lãi định mức trong xây dựng cơ bản theo quy định của Nhà nước.
* Trường hợp không xác định riêng được doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì doanh thu để tính thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là tổng doanh thu (bao gồm cả doanh thu nhượng bán công trình, cơ sở hạ tầng trên đất và doanh thu chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất).
+ Đối với trường hợp bán tài sản gắn liền với đất thuê theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì doanh thu tính thuế là toàn bộ số tiền bên nhận chuyển nhượng chấp nhận thanh toán (bao gồm cả giá trị tài sản trên đất và tiền đền bù hỗ trợ (nếu có ).
+ Đối với trường hợp chuyển nhượng vốn góp bằng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất góp vốn kinh doanh thì doanh thu tính thuế là số tiền chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất theo hợp đồng chuyển nhượng vốn.
+ Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận.
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
2. Chỉ tiêu 2: Chi phí từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất:
Được tính vào chi phí hợp lý để tính thu nhập chịu thuế, bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định như sau:
+ Đối với đất có nguồn gốc do Nh
à nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất là số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp vào Ngân sách Nhà nước.
+ Đối với đất có nguồn gốc do nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác hoặc do tổ chức, cá nhân khác chuyển quyền thuê đất là số tiền do bên nhận quyền sử dụng đất chấp nhận thanh toán.
+ Đối với đất có nguồn gốc do đổi công trình lấy đất của Nhà nước là giá trị công trình đã đổi.
+ Đối với đất có nguồn gốc do đấu giá là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.
+ Đối với đất có nguồn gốc là tài sản góp vốn kinh doanh là giá trị theo biên bản góp vốn do các bên thoả thuận khi góp vốn.
+ Đối với đất của tổ chức kinh doanh có nguồn gốc do nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp; do được thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn của đất thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp trên, nếu thời điểm nhận quyền sử dụng đất trước ngày Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành giá các loại đất áp dụng tại địa phương theo quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành áp dụng lần đầu theo quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994.
+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật, chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu.
Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất.
- Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông…
- Các khoản chi phí khác liên quan trực tiếp đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Trường hợp cơ sở kinh doanh có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất so với tổng doanh thu của cơ sở kinh doanh.
Không được tính vào chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.
3. Chỉ tiêu 3: Thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Chỉ tiêu (3) = chỉ tiêu (1) - chỉ tiêu (2)
Đối với các cơ sở kinh doanh không phát sinh thường xuyên thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì căn cứ vào điểm 6 phần B của các Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất để kê khai vào chỉ tiêu này.
Số liệu ở chỉ tiêu này bằng số liệu ở chỉ tiêu mã số B27 trên Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
4. Chỉ tiêu 4: Số lỗ từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất từ những năm trước được chuyển.
Số liệu ở chỉ tiêu này căn cứ vào kế hoạch chuyển lỗ và xác định số lỗ được chuyển trong kỳ tính thuế tại Phụ lục 1, chi tiết cho hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất của cơ sở kinh doanh.
Số liệu ở chỉ tiêu này bằng số liệu ở chỉ tiêu mã số B30 trên Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
5. Chỉ tiêu 5: Thu nhập chịu thuế TNDN từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.
Chỉ tiêu (5) = chỉ tiêu (3) - chỉ tiêu (4)
Căn cứ vào các Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất đã được cơ quan thuế xác nhận, hoặc số liệu trên sổ kế toán, cơ sở kinh doanh tính toán và kê khai vào chỉ tiêu này. Số liệu ở chỉ tiêu này bằng số liệu ở chỉ tiêu mã số B33 trên Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
6. Chỉ tiêu 6: Thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất theo thuế suất 28%.
Chỉ tiêu (6) = chỉ tiêu (5) x 28%
Đối với các cơ sở kinh doanh không phát sinh thường xuyên thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì căn cứ vào điểm 7 phần B của các Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trong năm để ghi vào chỉ tiêu này.
Số liệu ở chỉ tiêu này bằng số ở chỉ tiêu mã số C2 của Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
7. Chỉ tiêu 7: Thu nhập còn lại sau khi nộp thuế TNDN
Chỉ tiêu (7) = chỉ tiêu (5) - chỉ tiêu (6)
Chỉ tiêu này phản ánh số thu nhập còn lại của hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất sau khi nộp thuế TNDN theo thuế suất 28%. Mục đích của chỉ tiêu này là để nhằm xác định tỷ suất (tỷ lệ %) thu nhập còn lại trên chi phí để xác định thuế TNDN bổ sung phải nộp của cơ sở kinh doanh.
Đối với các cơ sở kinh doanh không phát sinh thường xuyên thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì căn cứ vào điểm 8 phần B của các Tờ khai thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trong năm để ghi vào chỉ tiêu này.
8. Chỉ tiêu 8 – Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí (tỷ lệ %)
Chỉ tiêu (8) = chỉ tiêu (7) : chỉ tiêu (2)
Mục đích của chỉ tiêu này là xác định xem cơ sở kinh doanh có phải chịu thuế TNDN bổ sung hay không. Nếu tỷ suất này lớn hơn 15% thì cơ sở kinh doanh sẽ phải chịu thuế TNDN bổ sung.
Đối với các cơ sở kinh doanh không phát sinh thường xuyên thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, thực hiện nhiều giao dịch và có nhiều Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất mà các tỷ suất của mỗi lần chuyển quyền khác nhau thì có thể bỏ trống, không ghi vào chỉ tiêu này. Trong trường hợp này cơ sở kinh doanh không được tính lại tỷ suất bình quân chung để tính lại số thuế thu nhập bổ sung đã nộp theo từng lần giao dịch mà cơ quan thuế đã tính và ra thông báo nộp thuế.
9. Chỉ tiêu 9 - Thuế thu nhập bổ sung từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất theo biểu thuế suất luỹ tiến từng phần
Chỉ tiêu này phản ánh tổng số thuế thu nhập bổ sung mà cơ sở kinh doanh phải nộp đối với thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định tại điểm 2 mục V phần C Thông tư số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ Tài chính.
Đối với các cơ sở kinh doanh không phát sinh thường xuyên thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất thì căn cứ vào điểm 10 phần B của các Tờ khai thuế thu nhập từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trong năm để ghi vào chỉ tiêu này.
Đối với cơ sở chuyên kinh doanh nhà, đất, kết cấu hạ tầng và vật kiến trúc trên đất thì phải có giải trình chi tiết cách tính toán số thuế TNDN phải nộp bổ sung kèm theo với Phụ lục này.
Số liệu ở chỉ tiêu này được ghi vào chỉ tiêu mã số C8 của Tờ khai quyết toán thuế TNDN.
10. Chỉ tiêu 10 - Tổng số thuế TNDN phải nộp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất
Chỉ tiêu (10) = chỉ tiêu (6) + chỉ tiêu (9)
Chỉ tiêu này phản ánh tổng số thuế TNDN cơ sở kinh doanh phải nộp từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất trong kỳ tính thuế.
